مقدمه
هدف این مبحث تعیین حداقل الزاماتی است که در طول عمر مفید ساختمان برای نگهداری از آن جهت تأمین ایمنی، بهداشت، آسایش ساکنین، بهره دهی مناسب و جلوگیری از به هدر رفتن سرمایه، باید رعایت شوند. برای این منظور باید بازدیدهای ادواری مورد نیاز در کلیه بخش های معماری، سازه، تأسیسات برقی و تأسیسات مکانیکی ساختمان به عمل آید. آکام دُر برای آشنایی بیشتری شما با مراقبت و نگهداری در مقررات ملی ساختمان این مطلب را گردآوری کرده است، پس با ما همراه باشید.
حدود و دامنه کاربرد
ضوابط و مقررات این مبحث باید در نگهداری مجموعه ساختمان و کلیه اجزای تشکیل دهنده آن رعایت شوند. کاربرد این مبحث در محدوده ساختمان ها با کاربریهای مندرج در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آئین نامه اجرایی آن می‌باشد. این مبحث ضوابط حداقلی را که رعایت آنها مشمول الزامات قانونی است، در موارد زیر مقرر می‌دارد:
- نگهداری اجزاء و قطعات معماری.
- نگهداری اجزاء و قطعات سازه.
- نگهداری اجزاء و قطعات و عملکرد تأسیسات برقی.
- نگهداری اجزاء و قطعات و عملکرد تأسیسات مکانیکی.
نظامات اداری
الزامات این مقررات برای تمامی ساختمان های مسکونی، غیرمسکونی و مجموعه های ساختمانی موجود کاربرد داشته و حداقل شرایط و استانداردهای لازم برای روشنائی، تهویه، فضا، گرمایش، بهداشت، حفاظت در برابر عوامل خارجی، آسایش، ایمنی در برابر حریق، نگهداری ایمن و بهداشتی ساختمان ها، مجموعه ها، تجهیزات و تسهیلات را تعیین میکند.
علاوه بر آن حوزه مسئولیت مالکان، بهرهبرداران، ساکنان و مستأجران ساختمان های موجود و ضوابط اداره کردن، نحوه اجرای مقررات و عواقب ناشی از عدم اجرای آنها را مشخص میکند. الزامات این مبحث تا آنجایی که برای تأمین سلامت عمومی، ایمنی، رفاه و سکونت مردم و نگهداری ساختمانها لازم است، باید اجرا شود. ساختمان ها و املاک موجود که مطابق با الزامات این مبحث نمی‌باشند باید به گونه ای تغییر یا اصلاح شوند که حداقل سطح بهداشت و ایمنی مورد نظر این مبحث را تأمین نمایند.
اجرای مقررات
الزامات این مقررات برای تمام عوامل موثر یا مرتبط با ساختمان ها و مجموعه ها، همان طور که در بخش بالا یعنی کلیات نظامات اداری عنوان شد، به کار می‌رود. در حالت های خاص که بخش های مختلف این مقررات، الزامات متفاوتی را ایجاب کند، محدود کننده ترین آنها، ملاک عمل قرار می‌گیرد.
نگهداری
ساختمان و کلیه اجزای آن اعم از تجهیزات، دستگاه ها، سیستم ها و لوازم ایمنی که بر اساس الزامات این مبحث یا سایر مباحث مقررات ملّی ساختمان، ساخته، تعمیر یا تغییر کاربری داده شده اند، باید در شرایط مناسبی نگهداری شوند و مالک (یا مالکین) یا نماینده قانونی او (یا آنها) در برابر نگهداری آنها مسئول خواهد بود. هیچ مالک، بهره بردار یا مستأجری نباید تجهیزات، تسهیلات و وسایلی را که بر اساس این مبحث باید از رده خارج شود را در زمانی که ساختمان در تصرف ساکنان آن است، از طریق خاموش کردن یا از کار انداختن، جدا کند، مگر زمانی که آن وسایل به طور موقت در حال انجام تعمیرات یا تغییر باشد.
ضوابط موجود
الزامات این مبحث نباید به صورتی تفسیر شود که سبب تغییر، تضعیف و لغو اقدامات و ضوابط موجود مراجع قانونی در مورد تخریب یا برچیدن ساختمان ها و تجهیزات موجودی که خطرناک، ناامن و غیربهداشتی، تشخیص داده شده اند، شود.
کیفیت اجرا
تعمیرات، نگهداری و تغییرات در تأسیسات برقی، تأسیسات مکانیکی و سیستم گازرسانی و الزامات نصب و جابجایی آنها که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم از مقررات این مبحث ناشی می‌شود، باید با توجه به دستورالعمل سازنده و توسط افراد ماهر انجام شده و کیفیت لازم را دارا باشد.
وظایف مسئول نگه داری ساختمان
مسئولیت اجرای الزامات این مبحث به عهده مسئول نگهداری ساختمان می‌باشد. مسئول نگهداری ساختمان موظف است کلیه شرایط و امکانات لازم برای انجام امور مربوط به نگهداری ساختمان مانند عقد قرارداد نگه داری، بازرسی، اخذ تأییدیه و پیگیری کلیه امور مرتبط با نگهداری ساختمان را تأمین نموده و اسناد و مدارک آنها را در پرونده نگه داری ساختمان بایگانی نماید.
هماهنگی بازرسی
هرگاه برای اجرای الزامات این مبحث، نیاز به حضور بیش از یک بازرس باشد، باید بازرس های مقررات هماهنگی های لازم جهت انجام بازرسی را برای عدم مواجهه مالکین و ساکنین ساختمان با تعدد بازرسان یا تناقص مأموریت ایشان انجام دهند.
استعلام
مقررات مندرج در این مبحث باید توأم با مصوبات و قضاوت صحیح مهندسی و بدون عدول از آن به کار رود. در مواردی که ضوابط این مبحث دارای ابهام یا مسکوت باشد، استعلام از دفتر امور مقررات ملّی ساختمان ملاک عمل خواهد بود.
مصالح، روش ها و تجهیزات جایگزین
هر گاه مصالح، روش ها و تجهیزات جایگزین به تشخیص بازرس سازگار با اهداف الزامات این مبحث بوده و از نظر کیفیت، دوام، مقاومت در برابر حریق و ایمنی با حداقلهای این مقررات مطابقت داشته باشد، استفاده از چنین مصالح، روش ها و تجهیزات بلامانع است.
آزمایش لازم
درمواردی که شواهد کافی برای تشخیص عیب یا نقص به صورت عینی نباشد، بازرس برای تأیید صحت موضوع، اختیار انجام آزمایش های لازم را دارد و هزینه این آزمایش ها بر عهده مالک یا مالکین ساختمان می‌باشد.
استفاده از مصالح و تجهیزات کار کرده
استفاده از مصالح، تجهیزات و دستگاه های کارکرده باید با رعایت الزامات مباحث مقررات ملّی ساختمان باشد.
تخلف
سرپیچی و ممانعت از اجرای الزامات این مبحث برای هر شخص حقیقی یا حقوقی، غیرقانونی بوده و تخلف محسوب می‌شود.
ساختمان ها و تجهیزات غیرایمن
درمواردی که یک ساختمان یا تجهیزات آن، توسط بازرس، غیرایمن یا نامناسب برای سکونت و خلاف الزامات این مبحث تشخیص داده شود، چنین ساختمانی غیرقابل سکونت می‌باشد.
تغییر کاربری
تغییر کاربری یک ساختمان در صورتی مجاز است که:
الف- با حفظ شرایط سرویس دهی مناسب و آسایش بهرهبرداران، مجوز لازم از مراجع ذیصلاح اخذ شده باشد.
ب- تأییدیه لازم مبنی بر تأمین الزامات مجموعه مباحث مقررات ملّی ساختمان برای کاربری جدید از شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از طرف وزارت راه و شهرسازی، اخذ شده باشد.
کلیات معماری و سازه
ساختمان ها در طول عمر مفید خود و تحت تأثیر عوامل مختلف دچار آسیب ها و خرابی های می‌شوند و شناخت این آسیب ها و تعمیر و ترمیم اصولی و به موقع آنها می‌تواند باعث افزایش طول عمر مفید ساختمان و فراهم آوردن شرایط بهره برداری مناسب از آن شود. از این رو لازم است بازرسی هایی از اجزای مختلف معماری و سازهای ساختمان به عمل آید و در صورت نیاز اقدام به تعمیر یا تقویت اعضای آسیب دیده شود.
مسئولیت
مالکین یا ساکنین واحدها، خانه ها و مجموعه های مسکونی در قبال حفظ و نگهداری محل سکونت خود در بهترین شرایط بهداشتی و ایمنی و سلامتی مسئول می‌باشند و نباید در ساختمانی که از نظر بهداشت و ایمنی با الزامات این مقررات سازگار نیست، سکونت داشته باشند. مالکین یا ساکنین باید ساختمان و قسمتهای خارجی ملک به جز مواردی که در این مقررات به آن اشاره شده است را مطابق با الزامات این مقررات، نگهداری کنند.
اجزای سازنده
کلیه اجزای سازه ای باید عاری از هرگونه عیب و نقص عمده بوده و عیوب و نواقص احتمالی آنها در حد رواداری های مجاز باشند تا بتوانند کلیه بارهای پیش بینی شده طراحی را تحمل کنند. بارهای بهره برداری در سازه ها نباید متفاوت از آنچه در دفترچه های طراحی و نقشه های ساختمان در نظر گرفته شده است، باشد. بازرسین نگهداری ساختمان در صورت تغییر در کاربری خصوصاً در مواردی که تأثیر منفی بر عملکرد سازهای ساختمان دارد، باید ضمن دستور اصلاح از صدور گواهی تأیید عملکرد سازه ای خودداری نمایند.
قسمت های خارجی ملک
کلیه سازه های فرعی، پارکینگ های مستقل، حصارها، دیوارها و قسمت هایی از ملک که در فضای خارج ازساختمان قرار داشته و در تملک مالک یا مالکین ساختمان یا مجموعه ساختمانی باشد، باید بازدید و کنترل شده و در شرایط مناسب بهداشتی و ایمنی نگهداری شوند.
حصار کشی
استخر های خصوصی، سالن هایی که از چشمه های آب معدنی استفاده می‌کنند و جکوزی ها که عمق /۱ متر آب درآنها بیشتر از۶۰۰ میلی متر باشد، باید به طور کامل توسط یک نرده یا حفاظ به ارتفاع ۲ از سطح زمین در اطراف استخر حفاظت شوند.
درهای این نرده ها یا حفاظ ها باید به طور خودکار بسته و به هم جفت شوند و در صورتی که ارتفاعی کمتر از ۴/۱ متر داشته باشد، دستگاه آزاد کردن قفل آنها باید در قسمت داخلی در و به سمت استخر قرار گیرد. درهای خودکار ورودی باید به گونه ای نگهداری شوند که از فاصله ۱۵۰ میلی متری بازوی در به راحتی بسته و چفت شوند. هیچ حفاظ استخری نباید به گونهای تعویض یا برچیده شود که امنیت حفاظتی استخر را کاهش دهد.
قسمت های داخلی ملک
تجهیزات و بخش های داخلی یک ساختمان باید از نظر بهداشتی و سازهای در شرایط مناسبی قرار داشته باشند. ساکنین باید آن قسمت از ساختمان را که اشغال کرده یا تحت کنترل خود دارند، در وضیعت پاکیزه و بهداشتی نگهداری نمایند. مالک (یا نماینده قانونی او) هر ساختمان شامل واحدهای مسکونی، هتل ها، خوابگاه ها، خانه های مسکونی و واحدهای غیر مسکونی، باید فضاهای مشترک و عمومی خارج از ساختمان را در شرایط پاکیزه و بهداشتی نگهداری نماید.
حفاظت در برابر خوردگی
خوردگی از عوامل مهم آسیب رسان به ساختمان و اجزای آن است، از این‌رو برای حفاظت در مقابل آن بازرس باید متناسب با شرایط اقلیمی محل ساختمان، شرایط اجرایی حفاظت در برابر خوردگی اجزای مختلف ساختمان را در اختیار مسئول نگهداری ساختمان قرار دهد و مسئول نگهداری ساختمان موظف است اقدام لازم را جهت تأمین این شرایط انجام دهد.
دوره تناوب بازرسی
بازرسی از قطعات معماری و سازه ساختمان توسط بازرس باید حداقل هر دو سال یکبار انجام شود. علاوه بر بازرسی موارد ذکر شده در این فصل، بازرس باید سوابق ثبت شده در پرونده نگهداری ساختمان را بررسی و چنانچه اشکالی مشاهده نمود، راهکارهای لازم در ارتباط با رفع اشکالات را ارائه نماید.
در صورت وجود سوالات بیشتر درباره مراقبت و نگهداری در مقررات ملی ساختمان سازی شما می‌توانید با تیم کارشناسی آکام صنعت با شماره های ۰۹۱۲۹۶۷۷۹۵۰ و۰۹۱۲۴۰۲۷۵۷۰ در ارتباط باشید.
